'לקנות או לא לקנות, זאת השאלה', הפרפרזה הזו על המונולוג המפורסם שכתב שייקספיר ושם בפיו של המלט נסיך דנמרק, יכולה לסכם את המאמר הקצר שלפניכם ששם על השולחן את שאלת ההשקעה בקרקע חקלאית. קחו בחשבון שגם המאמר הזה לא יספק לכם תשובה נחרצת, כי כל מקרה הוא מקרה פרטי, אך יספק סקירה כללית שעשויה לסייע לכם לקבל החלטה.
תפוזים צומחים למגדלים
זה לא מקרה שלא מעט חברות קבלניות משפחתיות התחילו את דרכם לפני 80, 90 ואפילו 100 שנה בכלל בתור פרדסנים. בשנות החמישים והשישים של המאה הקודמת, חלק ניכר מהשכונות שנבנו במרחב שבין צפון השרון עד לאזורים בשפלה היה ברובו מיועד לגידול פירות הדר שבאלף הקודם היו ענף היצוא של ישראל. פרדסנים עבדו קשה ועשו חיל. אך עם השנים הרווחיות של החקלאות בישראל נשחקה ומנגד הגידול הדמוגרפי והביקוש לדירות גאה. כך בתהליך ארוך הופשרו הרבה מאוד קרקעות חקלאיות, שינו יעוד ופרדסנים הפכו לקבלנים ופרדסים הפכו לשכונות מגורים. התהליך הזה לא פסק ועדיין מתנהל במלוא עוזו. החכמה ביזמות נדל"ן מהסוג הזו היא לרכוש את הקרקע כשהיא עדיין בסטטוס של קרקע חקלאית משום שקרקע כזו זולה משמעותית מקרקע שהייעוד שלה הוא בניה. מצד שני, כל עוד הקרקע מוגדרת 'חקלאית' לא ניתן לבנות עליה שום דבר והיא תהפוך רלוונטית עבור היזם והמשקיע אם וכאשר היא תעבור שינוי ייעוד. בהקשר שלנו ה'אם וכאשר' הוא מונח המפתח. חשוב להבין שבכל רכישה של קרקע חקלאית יש מימד של הימור, כי כל עוד שינוי הייעוד לא התרחש בפועל אין ערובה שהוא יתרחש וקשה מאוד לתחום את זה בזמן.
הראשונים לזהות ירוויחו
אחרי שזה נאמר, ההפרש במחיר בין קרקע חקלאית לקרקע לבניה הוא אסטרונומי ומצדיק את ההימור המחושב. חשוב לקחת בחשבון שככל שיש יותר סימנים שההפשרה קרובה (הכרזה של ועדת התכנון, יזמים גדולים שרוכשים שטחים גדולים, קרבה של הקרקע לפרויקט תשתית גדול), גם המחיר שלה יאמיר. בסופו של יום בעלי הקרקע לא טיפשים מאחר שמדובר בשוק חופשי סביר שהם יגלמו את זה במחיר.
