אחד מתחומי ההשקעה הפופולריים בישראל בשנים האחרונות היא רכישה של קרקע חקלאית מתוך תקווה והנחה שבהמשך היא תופשר לבניה. במקרה שזה אכן קורה מדובר בבוננזה של השקעה, כי הערך של הקרקע מושבח במאות אחוזים. לכן, אין פלא שחלק ניכר מהחקלאות הרשומות כחקלאיות הנרכשות בישראל לא נרכשות כלל לשימושים חקלאים ולכן שיקולי הרוכש מאוד שונים.
לזהות את הפוטנציאל
הפקטור הכי משמעותי ברכישה של קרקע חקלאית, מתוך תקווה ויום יבוא והשטח שלכם יניב מגדלים או וילות הוא זיהוי הפוטנציאל להפשרה והשבחה. בסוף היום קרקע באמצע הנגב שנמצאת בשום מקום כנראה לא תופשר וגם אם כן לא בטוח שיהיה אטרקטיבי לבנות עליה. לכן חשוב לראות שלקרקע העומדת על הפרק אכן יש זיקה ליישוב, או לכביש חדש שמקצר דרכים תחנת רכבת מתוכננת וכו'. בנוסף, וזה אולי הכי חשוב, מהלך של שינוי ייעוד של קרקע הוא מהלך ארוך טווח שלא ניתן להניע לבד. בדרך כלל היוזמה לשינוי הייעוד של הקרקע תבוא מצד הרשות המקומית עצמה. כך שהכרזה של הרשות ותחילת קידום תכנית כזו. חלק התשובה תקבלו כאשר תעיינו בתמ"א 35, שהיא תוכנית המתאר הארצית עליה מסומנים תכנונים עתידיים וכל שטח משויך ל'מרקם תכנון' ספציפי ולפי השיוך של השטח למרקם התכנון תוכלו להבין גם מה פוטנציאל לשינוי ייעוד.
לשים לב ממי קונים
חלק מסחר הקרקעות החקלאיות הוא סוג של ג'ונגל שחושף את הרוכשים הפוטנציאלים לכל מיני סכנות. צריך להבין שבקרקעות חקלאיות לעיתים נלווים לרכישה זכויות וחובות והקרקע עצמה עשויה להיות בסטטוסים שונים של רישום בעלות ושיוך. האם אתם קונים ישירות מבעל השטח או באמצעות מתווך ומיופה כוח? האם מי שמוכר לכם את השטח באמת מחזיק בכל הזכויות עליו? לכן חשוב להצליב את כל הנתונים במרשמים השונים ולוודא שהכול בהיר. שימו לב לפרט נוסף, לעיתים כחלק מתנופת פיתוח, שהיא בגדול סימן חיובי, יש גם הפקעה של קרקע, שווה לוודא שהקרקע עליה אתה מנהלים משא ומתן אינה קרקע שעתידה להיות מופקעת לטובת מחלף חדש.
